بحران مسکن؛راهکارها و الزامات

تبیین:

موضوع مسکن و سرپناه را شاید بتوان ضروری ترین و اولیه ترین نیاز افراد برای آغاز یک زندگی یا داشتن یک زندگی دانست. امروزه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها صرف هزینه های مربوط به مسکن و خدمات مرتبط با آن می شود اگرچه هزینه های مربوط به خدمات مسکن مانند هزینه های آب و برق و گاز و.... در کشور ما چندان اعداد بالایی نیستند، اما هزینه های مربوط به خود مسکن اعم از خرید مسکن یا اجاره آن در کشور در مقایسه با میزان حقوق و دستمزدها به حدی بالاست که امروزه سهم هزینه های مربوط به مسکن از سبد درآمدی خانوار در سطح کشور چیزی بیش از 40 درصد و در شهری مانند تهران چیزی بیش از 55 درصد است. یعنی در شهری مانند تهران چیزی بیش از 55 درصد درآمد خانوارها صرف تأمین هزینه های مربوط به مسکن می شود. از ابتدای دهه 90، در ایران شاهد اختلافات تصاعدی میان درآمد و قیمت‌ها بوده‌ایم. در حالی که درآمدها در جای خود ثابت باقی مانده، اما قیمت‌ها به‌طور مستمر در حال افزایش بوده اند. قیمت‌ها تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله سوداگری‌ها و سرمایه‌گذاری‌ها قرار دارند که فشار زیادی را بر بازار مسکن وارد کرده است. به بیان دیگر، در زمان حاضر به طور مستمر شاهد کاهش استطاعت مسکن و در عین حال افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها هستیم روندی که به شدت در حال افزایش است. برای مثال در سال 90 سهم مسکن از سبد درآمد خانوار 28 درصد بوده اما طی 13  سال این عدد در کشور به 41 درصد رسیده است. این اعداد نشان می دهد کشور به شدت نیازمند عرضه مسکن و لزوم اصلاحات و تغییراتی در این حوزه است.

تزریق منابع تسهیلاتی به بخش تولید مسکن در اقتصاد یا توجه بیشتر به مسکن استیجاری و تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و زوج‌های جوان را می توان از برنامه هایی دانست که باید از سوی دولت پیگیری شود.[C1]  البته برای حل مشکل مسکن، طی دهه های گذشته اقدامات و برنامه های متنوع و مختلفی انجام شده است؛ راه اندازی و تاسیس بنیاد مسکن انقلاب در سال های ابتدایی پیروزی انقلاب اسلامی و آغاز نهضت ساخت مسکن برای محرومین در دهه 60 تا اجرای طرح مسکن مهر در دهه 80 و ادامه آن ایده تحت نام هایی چون اقدام جامع مسکن یا نهضت ملی مسکن و..... از جمله اقداماتی است که هر کدام از این طرح ها اگر چه توفیقاتی داشته و  توانسته باعث خانه دار شدن برخی از هموطنان مان شود اما مشکل مسکن را به صورت اساسی حل نکرده و عدم تناسب قیمت مسکن اعم از خرید یا اجاره با میانگین دریافتی و حقوق افراد به موضوعی چالش برانگیز تبدیل شده است، موضوعی که باعث می شود هم تعداد مستاجران فزونی یافته و هم کیفیت زندگی آنها طی سال های گذشته روندی نزولی داشته باشد و هم هر از چندگاهی با عناوین و اخباری چون پشت بام خوابی یا کانکس خوابی و.... یا در خو ش بینانه ترین ترین حالت حرکت بخش از جمعیت شهری به حاشیه شهرها در پی ناتوانی آنها در تأمین هزینه های مسکن آنها مواجه باشیم مشکلاتی که طبیعتاً نتایج آن صرفا اقتصادی نبوده و چالش های اجتماعی را نیز به دنبال دارد.

·        راهکار چیست؟

اگر چه عمده موضوع مسکن و چالش های پیش رو راجع به آن را می توان مربوط به اقتصاد کلان و وضعیت عمومی اقتصاد کشور دانست و نمی توان موضوع مسکن را به عنوان پدیده ای مستقل از سایر موضوعات اقتصادی تحلیل کرد اما به نظر می رسد چند اقدام در راستای رفع چالش های موجود باید در دستور کار دولت ها قرار گیرد.

تامین مالی بخش مسکن: یکی از اقدامات دولت ها باید حمایت از ساخت و خرید مسکن از سوی مردم باشد؛ در اقتصادی که چیزی حدود 90 درصد از تأمین مالی فعالیت های اقتصادی از سوی نظام بانکی است، طبیعتاً حمایت از ساخت مسکن و یا حتی خرید و اجاره مسکن از سوی نظام بانکی می تواند بار قابل توجهی را از روی دوش مردم بردارد. بر اساس قوانین مختلف طی سال های گذشته در حالی که بانک ها موظف بودند چیزی حدود 20 تا 25 درصد منابع خود را در حوزه مسکن و ساختمان پرداخت کنند این اتفاق نیفتاده است. به عنوان مثال تسهیلات پرداختی بانک‌ها طی سال 1403 مبلغ 76 هزار 643 هزار میلیارد ریال است که در مقایسه با دوره مشابه سال قبل مبلغ 18 هزار و 967 هزار میلیارد ریال (معادل 33%) افزایش داشته است. نکته قابل تأمل، شانه خالی کردن شبکه بانکی از انجام تکالیف قانونی در حوزه مسکن است. بر اساس آمارهای اخیر، سهم کل بخش مسکن اعم از ساخت، خرید، جعاله تعمیر و... از کل تسهیلات پرداختی در سال گذشته تنها چهار و هفت دهم درصد بوده است که با تکلیف قانونی فاصله چشمگیری دارد.

بر اساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند اما این اتفاق هرگز رخ نداده و همان طور که گفته شد چیزی کمتر از 5 درصد منابع بانکی سهم بخش مسکن بوده است.

قانون مالیات بر عایدی مسکن: مشمولان مالیات بر عایدی مسکن با توجه به تعاریف و توضیحات موجود در قانون اگرچه حدود یک تا دو درصد فعالان بازار خواهند بود؛ اما همین درصد مسبب بخش قابل توجهی از به هم ریختگی در این بازار هستند. کسانی که پول و سرمایه‌شان یاری می‌کند از راه خرید ملک و فروش آن در بازه‌های زمانی مشخص کلی سود به‌جیب بزنند. مالیات بر عایدی مسکن طبق قانون از تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی می‌کنند، طبق شرایطی خاص دریافت می‌شود. مهم نیست این واحد یا زمین را خریداری کرده باشند یا به‌صورت هدیه، صلح و وکالت به تملک درآورده باشند. همین‌که برای انتقال مالکیت آن به شخص حقیقی یا حقوقی دیگری در مدت کمتر از سه سال اقدام کنند مشمول مالیات بر عایدی مسکن یا معاملات مکرر مسکن شناخته خواهند شد. واقعیت این است که بخش قابل توجهی از گرانی قیمت مسکن در کشور به دلیل حضور افرادی است که با خرید و احتکار مسکن به دنبال سفته بازی و سود آوری از این بازار هستند؛ موضوعی که در گذشته و در بسیاری از کشورهای دنیا نیز وجود داشته و عمدتا با ابزارهای مالیاتی جلوی جولان این افراد و گروه ها گرفته شده است.

تسهیل صدور مجوز ساخت و ساز: یکی دیگر از چالش های حوزه مسکن در ایران را می توان موانع ساخت و ساز در کشور دانست. از آنجا که مسکن جزو بخش هایی است که بخش خصوصی خرد یا انبوه سازان در آن « نقشی اساسی بر عهده دارند تسهیل در صدور مجوزهای ساخت و افزایش سرعت مجوز دهی به ساخت و سازها در کنار حمایت های مالی از این بهخش می توان طی بازه ای میان مدت تحئل قابل توجهی در ساخت مسکن و افزایش عرضه آن ایجاد کند. به نحوی که در حال حاضر مراحل صدور مجوز ساخت مراحلی طولانی بوده و رفع این موانع به خودی خود می تواند به عامل تحریک ساخت و عرضه مسکن تبدیل شود.